Theresa Williamson, urbanista e diretora executiva da ONG Comunidades Catalisadoras (ComCat). Foto: Arquivo pessoal

Theresa Williamson, urbanista e diretora executiva da ONG Comunidades Catalisadoras (ComCat).
Foto: Arquivo pessoal

Por: Theresa Williamson

A regularização fundiária tem sido uma reivindicação central na luta pela moradia no Brasil e em muitos países. Ela é vista como o passo crucial para a segurança habitacional e na luta contra as remoções e por indenizações justas. Hoje, o debate sobre a regularização fundiária ganha espaço no Rio de Janeiro; mas esse movimento pode trazer mais desvantagens do que vantagens para a permanência dos moradores de favelas em suas comunidades, ainda mais agora. No passado e até os dias de hoje, a grande ameaça aos moradores de favelas, do ponto de vista habitacional, foi a remoção: inclusive 19.000 foram removidos só nos últimos 5 anos no Rio e 40.000 vivem em situação de risco de remoção, geralmente por motivos tanto legalmente quanto eticamente questionáveis. Por isso a luta  pela regularização fundiária continua a todo vapor.

Porém, hoje vemos no Rio uma outra, nova, ameaça. Se seguirmos os passos de outras cidades mundo a fora, a maior ameaça às favelas no futuro não será a remoção forçada e sim a tal da “gentrificação”, também conhecida como “remoção branca” ou “remoção pelo mercado”.

E essa forma de remoção só é possível através da regularização fundiária. No contexto do mercado imobiliário superaquecido que vivemos hoje – onde o Rio de Janeiro foi citado numa
pesquisa recente como a cidade cujo custo de vida aumentou mais, em todo o mundo, nos últimos seis anos – a favela é mantida através da falta de título de seus moradores, pois o mercado formal não consegue alcançar as moradias.

Neste sentido, atualmente no Rio temos dois mercados imobiliários: um de preço acessível, que se trata principalmente das favelas onde moram até 24% dos cariocas; o outro de preço de mercado (sem nenhum caso de limitação imposta sobre preços de aluguel ou venda), que é o resto da cidade, a cidade “formal”. Neste momento de enorme especulação imobiliária, é garantida à favela uma maior segurança pela falta de título, e não o contrário. Não é à toa que de repente as mesmas autoridades que em inúmeras outras questões estão implementando políticas prejudiciais às favelas vejam a titulação como boa ideia, bem neste momento.

Para o morador, neto de quem comprou e que diz: “Mas eu vou me dar bem com isso! Vou vender minha casinha, no terreno que compramos por R$ 2.000, por R$ 200.000! Como é que isso não é bom?”. Eu pergunto: seu terreno foi R$ 2.000. Depois gastaram quanto com material? Quantas vezes reconstruíram a casa? Quem é que fez? Foi seu pai, seu avô? Quem cuidou? Foi sua mãe, sua avô? E o formato da casa foi feito ao seu gosto, para acomodar suas necessidades e às da sua família? Você conhece seus vizinhos? E esses laços que foram criados? Está perto do trabalho? Tem toda sua vida ajustada por aí? Qual é o valor disso? Você consegue comprar algo melhor para você, com o valor que está sendo oferecido? Você pesquisou o mercado de hoje? No mercado formal, existem diversos custos a mais. Você é capaz de arcar com estes custos mensais?

O que fazem as outras cidades

Pelo menos um quarto dos moradores de qualquer área metropolitana no mundo não consegue viver pagando os custos de mercado. São, muitas vezes, as pessoas que constroem as cidades e fazem sua manutenção. E sempre são as pessoas mais vulneráveis, que a cidade deveria ter o interesse de cuidar, para que não se tornassem pessoas em desespero ao ponto de partir para o crime ou o desequilíbrio.

Por isso, grandes cidades bem-sucedidas em todo o mundo reconhecem a importância de regular seu setor imobiliário para favorecer o acesso à moradia pelos setores com menor poder aquisitivo da população. Isso é feito de diversas formas. Em Hong Kong, 49% das pessoas moram em habitações públicas. Em Londres, 24% recebem aluguel social, além dos que moram em moradia popular. Em Nova York, desde 1943, existem limites impostos por lei sobre o aumento no aluguel; Nova York tem também hoje 600 mil apartamentos destinados à habitação pública e a lei recompensa favoravelmente empreendimentos urbanos que incorporem apartamentos de custo acessível com o direito de construir mais andares em todas
as regiões da cidade.

Em Cingapura, 90% dos imóveis são públicos. Em Zurique, por volta de 30% dos moradores moram em cooperativas, criadas há um século por conta da especulação imobiliária e a necessidade de garantir habitação a preços acessíveis. Em Santiago no Chile, é garantida moradia pública pelo governo a 20% da população de menor renda. Todas são políticas para garantir a moradia da população de baixa renda em áreas centrais, o que favorece o desenvolvimento urbano equilibrado, saudável e inclusivo, atraindo um perfil variado de trabalhadores para as diversas áreas urbanas e limitando a formação de guetos. No Rio de Janeiro, são as favelas, a maioria em áreas acessíveis, que prestam esse serviço.

Um grande problema é que a regularização fundiária é vista como coisa boa para e pelas comunidades porque pensamos na igualdade como o ideal. E a igualdade aparentemente seria o morador da favela, que adquiriu o direito de ocupar, ter o direito nas mãos, em forma de papel, como qualquer outro proprietário da cidade. Seja para poder se garantir lá ou vender por preço justo. E nisso a luta pela regularização fundiária tem toda a razão.

Porém, no nosso contexto urbano tão desigual, onde o mercado de habitação a preço acessível é o das favelas, e sem políticas de acesso à moradia (exemplos: subsídio de aluguel, regulamentação sobre custo de aluguel pelo mercado imobiliário, moradias públicas de alta qualidade em áreas centrais etc.), a favela cumpre um papel absolutamente fundamental.

Titulação coletiva

Além disso, a favela é diferente de um bairro residencial estabelecido em forma de prédio vertical com apartamentos isolados – a favela é um espaço coletivo por natureza. Isso até faz com que algumas pessoas não queiram permanecer, é claro. Pessoas que preferem a calma, talvez, no caso de uma comunidade mais agitada. Ou que preferem a privacidade ou a solitude. Porém, a natureza da favela é coletiva, o que traz inúmeras vantagens para seus moradores, além de desafios. Isso sem contar com as qualidades urbanísticas da favela, que fazem com que muitas comunidades sejam funcionais e vibrantes, locais nos quais as pessoas se orgulham de morar.

Então, em vez de concentrar na regularização fundiária como tradicionalmente pensada, provendo títulos individuais de posse ou propriedade, deveríamos lutar por políticas de urbanização integral das favelas em combinação com a titulação coletiva, que fizessem com que moradores pudessem ter toda a segurança possível gerada pelo título, porém sem o risco de o mercado imobiliário entrar e tirar o mercado de habitação a preço acessível e com qualidades coletivas, que é o ambiente da favela.

A regularização fundiária só funcionaria para diminuir a desigualdade social no Rio de Janeiro se tivéssemos um amplo mercado pronto para receber compradores interessados em habitações a preços acessíveis. Porém não temos esse mercado e, com isso, a regularização neste momento só fará aparecer mais Nova Tuffys e Favela da Telerj (duas ocupações de prédios abandonados na zona norte do Rio de Janeiro, sendo que a da Telerj já passou por reintegração de posse, deixando as famílias sem lugar para morar).

(A reportagem foi publicada originalmente na ed. 58, de outubro de 2014, do Maré de Notícias. Permitida a reprodução, desde que citada a fonte).